一、物業(yè)管理費具體包括哪些費用

根據相關法律法規(guī)的規(guī)定，物業(yè)管理費包括以下費用：

(一)管理、服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費，包括：基本工資，按規(guī)定提取的福利費、加班費和服裝費，不包括管理、服務人員的獎金。

(二)公共設施、設備日常運行維修及保養(yǎng)費，包括：公共建筑內的各種土建零修費、給排水日常運行、維修及保養(yǎng)費、消防系統(tǒng)設備維修保養(yǎng)費、公共照明費等。

(三)綠化管理費。包括：綠化工具費、勞保用品費、綠化用水費、農藥化肥費、雜草清運費、景觀再造費。

(四)清潔衛(wèi)生費。包括：清潔工具、勞保用品、衛(wèi)生防疫***毒費、化糞池清掏費、垃圾外運費和清潔環(huán)衛(wèi)所需的其他費用。

(五)保安費。包括：****裝備費、保安人員人身保險費、保安用房及保安人員住房租金。

(六)辦公費。包括：交通費、通訊費、低值易耗辦公用品費、書報費、廣告宣傳社區(qū)文化費、辦公用房租金、其他雜項等。

(七)物業(yè)管理企業(yè)固定資產折舊率。固定資產包括：交通工具、通訊設備、辦公設備、工程維修設備、其他設備等。固定資產平均折舊年限一般為5年。

(八)利潤。利潤率按各地物價主管部門根據本地區(qū)實際情況確定，一般普通住宅小區(qū)平均利潤率不高于社會平均利潤率為上限。

(九)法定稅費。法定稅費指按現行稅法物業(yè)管理企業(yè)在進行企業(yè)經營活動過程中應繳納的稅費。物業(yè)管理企業(yè)享受國家對第三產業(yè)的優(yōu)惠政策，應繳納的稅費主要是兩稅一費：營業(yè)稅、城市建設維護稅、教育附加費。

二、物業(yè)管理費如何收取

一般地講，物業(yè)管理費收取標準越高，則物業(yè)管理公司的收入和服務就越高。但是，物業(yè)管理費的收取一方面要受國家有關政策法規(guī)的制約，不能亂收費;另一方面，物業(yè)管理費收取標準還要受到用戶收入水平高低的限制，也要服從優(yōu)質優(yōu)價的原則，因此

1、不違反國家和地方***的有關規(guī)定。

2、與用戶的收入水平相適應。要根據用戶的收入水平高低來確定，收費標準過高，用戶承受不了，也不容易取得用戶的支持，反之，收費標準過低，則物業(yè)管理公司賠本服務，這又違背市場規(guī)則。

3、優(yōu)質優(yōu)價，兼顧各方利益。所提供的服務檔次越高，則收費標準越高，特約服務一般比公共服務的收費標準要高，對商業(yè)部門的收費比對機關、事業(yè)單位的收費一般要高。

4、微利原則。物業(yè)管理服務部分的收入扣除支出略有剩余，否則服務項目越多，工作量越大，賠本就越多。

5、公平有償原則。公平有償原則的具體體現的是誰使用，誰付費，誰受益，誰付費。不管使用人的身份是業(yè)主還是租戶是大業(yè)主還是小業(yè)主，都應該為其所用的物業(yè)支付管理費，使用得越多，付費也就越多。不同使用人分攤管理費是按使用物業(yè)的建筑面積大小計收。

物業(yè)管理費一般包括物業(yè)公司的必要支出和的相應的服務管理費用。如何收取也應符合相關規(guī)定。然而實踐中，很多物業(yè)公司在收取物業(yè)管理費用時經常隱形地增加一些沒必要的費用，業(yè)主一般都不知道如何辨別，在發(fā)生***時也不知道如何解決，其結果往往嚴重影響了業(yè)主的切身利益。