二手房帶押過戶可節(jié)省交易成本嗎?

推廣二手房“帶押過戶”模式，可在盤活二手房交易的同時(shí)，形成新建商品房市場和二手房市場之間的相互促進(jìn)，那么今天小編在這里給大家整理一下二手房“帶押過戶”，我們一起看看吧!

可省1/3交易成本 公證處助力交易資金安全

在傳統(tǒng)的二手房交易中，賣家須先結(jié)清房產(chǎn)的剩余貸款后方可過戶交易，即“先贖樓再過戶”，存在著多部門分開辦理時(shí)間長、買賣交易風(fēng)險(xiǎn)高、搭橋資金負(fù)擔(dān)重等問題。相比之下，“帶押過戶”模式有助于縮短交易時(shí)間，可紓解先行還貸或墊付籌措資金的“燃眉之急”。

在二手房“帶押過戶”模式下，能夠省下多少交易成本?據(jù)深圳市坪山公證處介紹，按目前市場一般贖樓費(fèi)用測算，可將交易成本直接降低1/3，而對于被查封房產(chǎn)的交易，由于贖樓的費(fèi)用更高，降低的比例無疑更大。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪認(rèn)為，此舉將會(huì)對地方的二手房交易及房地產(chǎn)信貸市場產(chǎn)生一定積極影響。尤其對于二手房交易而言，有助于降低交易成本，即賣方無須解押及籌措資金，可使用買方的銀行貸款來還賣方的銀行貸款，有效降低了交易成本以及解除了資金籌措的困擾。

“目前尚未接到開展二手房‘帶押過戶’的通知，二手房賣家仍需在交易過戶前還清全部貸款?！睆V州地區(qū)某國有大行個(gè)貸工作人員今日介紹說。

業(yè)內(nèi)人士表示，在實(shí)際業(yè)務(wù)過程中，同一家銀行操作起來更加便捷高效。針對跨行間二手房“帶押過戶”可能產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)過戶后，銀行抵押權(quán)落空、交易最終未達(dá)成的風(fēng)險(xiǎn)，《通知》建議，可引入公證或擔(dān)保等第三方機(jī)構(gòu)，保障資金安全，防控業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

具體而言，公證處在這一過程中扮演了資金監(jiān)管的角色。深圳市坪山公證處指出，在交易未完成前，所有資金均由公證處提存專用賬戶監(jiān)管;資金會(huì)先進(jìn)入公證處監(jiān)管賬戶再辦理過戶手續(xù)，確保業(yè)主房產(chǎn)過戶后可以收到購房款;在房產(chǎn)過戶后公證處再支付資金給業(yè)主，確保買家付錢后可順利拿到房產(chǎn)。

多地試點(diǎn)進(jìn)行時(shí) 更多城市或?qū)⒓尤?/strong>

在業(yè)內(nèi)人士看來，推進(jìn)“帶押過戶”是推動(dòng)二手房交易回升的一劑良藥。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，相關(guān)交易已在昆明、濟(jì)南、深圳、南京、無錫、蘇州等城市落地。

南京市不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)透露，通過與建設(shè)銀行、南京銀行等50余家銀行共同合作，全市已完成158套房屋“帶押過戶”登記工作，交易價(jià)值超5億;深圳市坪山公證處也表示，已為該地十幾套房產(chǎn)交易提供了資金監(jiān)管(擔(dān)保性提存)服務(wù)，共涉及4000多萬交易資金。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次人民銀行廣州分行發(fā)布《通知》是首個(gè)地方金融部門公開對帶押過戶進(jìn)行支持的政策，表明此類制度將更加成熟和規(guī)范，尤其是將“帶押過戶”可能存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行提前預(yù)警，對后續(xù)銀行系統(tǒng)開展此類業(yè)務(wù)創(chuàng)新具有較好的啟發(fā)意義。

值得注意的是，在已開展“帶押過戶”業(yè)務(wù)的地區(qū)中，部分地區(qū)仍停留在小范圍試點(diǎn)階段。以蘇州為例，當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)中介人士向財(cái)聯(lián)社記者介紹說，“目前僅在張家港地區(qū)的建行可以操作，其他地區(qū)還不能辦理”。蘇州另一地區(qū)的股份行個(gè)貸人士也表示，其所在分行暫未開展二手房“帶押過戶”業(yè)務(wù)。

此外，上海地區(qū)某股份行按揭貸款經(jīng)理對記者表示，據(jù)其了解，所在銀行和幾家國有大行目前暫未提供二手房“帶押過戶”服務(wù)?！爸饕€是考慮到業(yè)務(wù)存在一定風(fēng)險(xiǎn)，需要有關(guān)監(jiān)管部門發(fā)布指導(dǎo)文件”。

業(yè)內(nèi)人士表示，多地開展的業(yè)務(wù)試點(diǎn)可為其他地區(qū)提供參考，預(yù)計(jì)未來或有更多城市加入其中，對二手房交易給予政策支持。

激發(fā)二手房市場交易活力

就在8月中旬，濟(jì)南推出二手房“帶押過戶”登記，對于存在抵押的房產(chǎn)要上市交易的，無須提前還貸或墊付資金，即不用先歸還原來的房貸，就可以完成過戶、重新抵押并發(fā)放新的住房貸款。此外，昆明也已成功辦理了云南首筆二手房“帶抵押過戶”合并登記業(yè)務(wù)。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜表示，二手房“帶押過戶”預(yù)示著在購買尚存按揭貸款的二手房時(shí)，不用先還清按揭貸款就可以過戶、重新抵押并發(fā)放新的住房貸款，此方式在節(jié)省資金成本的同時(shí)，也可以提高二手房交易效率，有利于激發(fā)二手房市場的交易活力，促進(jìn)住房消費(fèi)。

回到深圳，疫情影響下，深圳二手樓市月度過戶量再度下滑，出現(xiàn)三連跌。樂有家研究中心公布的最新數(shù)據(jù)顯示，2022年8月深圳全市二手住宅過戶量2000套，環(huán)比下跌2%。而新房市場經(jīng)歷了7月的最高點(diǎn)后，出現(xiàn)大幅度下滑，網(wǎng)簽2616套，環(huán)比下跌21%。樂有家研究中心表示，8月發(fā)布的降息政策對提振市場信心有一定的幫助，月底看房的客戶有所增加，但9月市場成交行情的發(fā)展，要視疫情變化決定。